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粤港澳大湾区内, 投资惠州市的房地产有没有前景?

  • 日期:2019-08-16 10:19:59
  • 来源:互联网
  • 编辑:小优
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粤港澳大湾区内, 投资惠州市的房地产有没有前景?(图1)

记得在三个多月前粤港澳大湾区政策刚刚落地的时候,笔者写过四篇系列文章,对大湾区的来龙去脉、前世今生以及存在的机会等等都做了一些介绍和分析,最后一篇在讲到“大湾区机会”时,里头就讲到了大湾区的“四流”机会,也就是物流、资金流、人才流、信息流,其中也提到了大湾区内房地产市场存在的机会。

时隔4个月,前天有个网友私信问我,准备在惠州市惠阳区搞房地产,不知道前景如何,希望我提供一点意见和建议给他,由于篇幅所限,我当时只是做了简单回答,大概意思是:

粤港澳大湾区内, 投资惠州市的房地产有没有前景?(图2)

在大湾区内,惠州这些年有些掉队了,在9+2格局中大部分指标都在倒数,仅比江门跟肇庆好一点,以惠州的基础这是很不应该的,因而惠州的房地产目前跟大湾区内其他城市相比,价格处在低洼,关键看后面惠州会有哪些新作为。至于房地产能不能,这是一个比较复杂的话题,因为房地产涉及到的方面太多,各种情况都要评估,比方说企业在当地的资源、财力、实力、项目地理位置等都会影响到项目的成败。从目前看,大湾区将会成为房地产大玩家的,中小房企生存起来会比较困难,惠阳这个地点很不错,离深圳直线距离大约50公里,在深圳东莞经济发展后,会有一定的溢出效应,另外就是深圳在汕尾的飞地如果有大作为,惠阳未来潜力很大。

粤港澳大湾区内, 投资惠州市的房地产有没有前景?(图3)

惠州留给我最深的印象是90年代,第1次踏入这个城市的时候,听到一个坊间流传的故事,说惠阳有这么一对兄弟,每人一部劳斯莱斯。这种神车就算是放在今天也没有多少人能拥有,那个年头估计整个中国不会超过10部,在惠州就占了两部,这也多少可以看出惠州当时在整个广东乃至整个中国,都处在经济开放的前沿。

粤港澳大湾区内, 投资惠州市的房地产有没有前景?(图4)

20多年过去后,珠三角城市群中新兴城市不断崛起,就在惠州隔壁,深圳东莞发展的特别快,惠州渐渐地落在了其他城市的后面,成为了后备队员。其实,上世纪90年代,惠州也有不少全国知名企业,后面逐步被深圳,东莞,佛山等地超越取代,总的来说,在这改革开放的后面20年惠州失去了很多机会,在天时、地利都很好的情况下,最主要的原因是人和因素没有做好。

粤港澳大湾区内, 投资惠州市的房地产有没有前景?(图5)

当然,这里所讲的惠州掉队,主要是针对粤港澳大湾区内9+2城市而言,如果放在全国的大环境中看,惠州的底子还是很厚的,地理位置也很优越,同时也有足够的发展空间,就在近日刚刚公布的全国上半年GDP100强城市名单中,惠州以2089亿元排在全国百强第51位,在广东省内除了深圳、广州、佛山、东莞之外,排名第五,成绩也算不差,不过,前四个城市都是全国20强城市,所以,放在全国还行,放到身边的城市对比,差距还是不小。

那么惠州的房地产市场情况如何,未来有没有发展前景?这也是一个比较有意思的问题,我们可以来看一下表格:

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从表格中我们可以看到,在目前粤港澳大湾区的主要城市中,惠州的房价处在最低位,当然这个统计表中还有东莞、中山、肇庆、江门等的价格还没进来,再来看一下2018年、2017年的相关数据就会知道。

粤港澳大湾区内, 投资惠州市的房地产有没有前景?(图7)

2018年东莞的房价大概在15,000左右,中山的房价才12,000左右,在市中,惠州的房价倒数第三,大约在1万元每平米,仅高于肇庆和江门。

我们知道一个地方的房价是跟她的经济、人口、产业密切相关的,当然有个别特殊的例子除外,比如说像厦门、海口等这类旅游城市,不能仅仅靠经济和产业来衡量。但是对大湾区内的这些城市来说,经济基本面反映房价,这是一个最主要的指标。

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都说“近水楼台先得月”惠州却一下可以得到三个“月”其一,惠州是大湾区9+2的成员;其二,紧邻东莞、深圳;其三,处在深汕飞地的中间。由于深圳发展空间受限,对汕尾的飞地发展前景,外界都有较高的预期,一旦深圳在两头发展,处在中间的惠州、尤其是惠阳将受惠最大。

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惠州的房价目前在大湾区内显然属于价值洼地,而湾区经济将会给惠州未来的房地产市场带来较大利好,也就是说,大湾区实现经济全面一体化势在必行,当产业布局完善,交通瓶颈打破,完全实现湾区内的经济要素流动后,最终,湾区内所有城市之间的价值洼地都会被填平。

粤港澳大湾区内, 投资惠州市的房地产有没有前景?(图10)

反映到房地产上,房价未来也会逐步实现均衡化。当然,要实现完全的均衡这是不可能的,该贵的地方还会贵,该便宜的地方依然便宜,只是说各城市的房价经过不断回调和补涨,在价值体系上逐步靠拢。由此可见,惠州未来的房价依然有较大的上涨空间。

粤港澳大湾区内, 投资惠州市的房地产有没有前景?(图11)

既然惠州的房地产市场在未来还有比较大的上涨空间,那么,在惠州区域内能不能进地产呢?这个问题可以分成三个层面来看。

首先,在惠州做房地产是肯定可以的,但先要看看自己是一个什么类型的企业,未来大湾区内的房地产市场基本上都是大玩家的游戏,其实,不仅仅是大湾区,就目前全国而言都一样,中国的房地产行业已经进入转型期,行业集中度提高,大型房企所占份额越来越大,未来中小房企在全国各地都越来越难生存。

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如果是当地土生土长的本土房地产企业,在当地有较强大的资源,而且一直从事房地产这一块业务,惠州尤其是惠阳的房地产是可以做的;但如果是一个跨界企业从没做过房地产,或者是实力不够、资金不足的小企业,那么还是要小心一点,大盘时代,一怕没经验,二怕实力不足。

其次,看项目的地理位置,做房地产都说第一地段,第二地段,第三还是地段,这句话说的是绝对有道理的。不要看一些大型房企,把一些偏僻的地方搞得风生水起,其实背后的代价都很大,而且,就算经验丰富的大房企,也有很多最终没能把地理位置欠佳的项目做好,尤其是一些商业、住宅混合的综合体,更要小心。实力那么强的万达集团,在全国不少地方万达广场都是烂在那里的。

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最后一点,就是等时机。如果上述的条件全部符合搞房地产,那最后就等一个合适的时机入市了。市场行情有好的时候,也有不好的时候,不能一味的蛮干,房地产其实跟股市同样一个道理,厉害的高手总能做到高抛低吸。就拿今年的土地来说,上半年许多地方还在地王频出,下半年很多城市都出现了不少流拍,房地产或投资,未雨绸缪,要目光长远这都是必备的条件。

上面的三点概括起来,其实就是人和、地利和天时,搞房地产,三个要求必须全部备齐。从房地产行业赚钱的角度来说,一共存在5级市场,从最底部到最高层的食物链形态,依次是:租赁市场,二手房市场、新建商品房市场、商市场、资本市场。搞房地产,需要铭记的是,商虽然处在房地产市场的食物链上端,但食物链顶端的却是资本,只有保存自己不被吃掉,才有后面的生存和发展。

本文相关词条概念解析:

有没有

《有没有》是华语女子双胞胎组合BY2演唱的一首舞曲风格的动感快歌,这首歌由Dr.Moon作词,DoreenKho作曲,收录于BY2组合2011年9月30日发行的专辑《90'闹NOW》中。

前景

前景,摄影术语,是指在镜头中位于主体前面或靠近前沿的人或物,用以陪衬主体,或组成戏剧环境的一部分。

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